打造传统的开放式街区，对合肥商业市场来说目前还只是开始，合肥是一个有着深厚文化底蕴的城市，在未来，如果政府能按照提出的规划设想去打造街区商业，整个合肥商业将提升到一个新的台阶。”安徽金玉堂房地产代理有限公司董事长马林利在接受我爱铺网专访时表示。

老城区商业改造，已经成为合肥十三五规划中重要的工作之一。4个老城区也都在积极探索商业改造升级与特色街区的开发，三孝口要打造地铁枢纽型商业中心，步行街要成为合肥版宽窄巷子，老城区还将出现一批特色街区。

安徽金玉堂董事长马林利

我爱铺网：合肥各区政府都提出了要打造一批特色街区，您怎么看政府的这种商业发展规划，这些街区未来是否会有很好的发展？

马林利：政府选择做特色街区是很有必要的、也是非常好的。打造传统的开放式街区，对合肥商业市场来说目前还只是开始，但合肥是一个有深厚文化底蕴的城市。相比其他的 城市，合肥在特色街区商业的打造上还比较落后，成都最早就是从宽窄巷子的改造到锦里，再到最新的太古里的成功塑造。就目前而言，成都的开放式街区商业在全 国的影响力都很大。

开 放式的街区从传统商业升级，和现有的商业购物中心构成一个很好地差异化定位。开放式街区有先天优势，承载着这个城市很早之前的历史、建筑与文化，这是开放 式街区的特色。所以，政府指引去做开放式街区就非常必要，未来开放式街区如果按照政府规划去做，将会把整个合肥的商业提升到一个新的台阶。 

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我爱铺网：政府提出在三孝口谋划地铁枢纽型商业中心，打造立体商业圈，目前我们看到的是这个商圈的繁华不在，人流稀少，您是否看好这里未来的商业发展？

马林利：三孝口是传统的商业中心，它的地位是任何一个城市里面传统的商业中心不可复制及不可替代的。但是，作为传统的商业中心，因为位置太核心、起步较早，公共配套和停车配套自然是不够的，所以商业会进行一些升级和分流。

三孝口商业从目前的情况来看，定位将会面对更年轻的群体，从定位来说，它的商业将会是偏小资一点的商品品类，在定位过程中已经完成了和其他商圈的差异化。

三孝口未来在政府的引导下能够把现有的商业扩建、改建，增加三孝口公建配套，尤其是停车问题，再加上地铁的开通，将会极大的改变周边人出行的方式。这些外在条件改变后，相信整个三孝口商圈将会更繁华。

三孝口承载的合肥商业起源的地位将一直不变。通过地铁枢纽的发展，这样的商业会越来越好。升级换代以后，三孝口一定不是今天相对单一的定位客群，力争打造相对年轻化的商业，它会丰富多彩一些。

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我爱铺网：从万达广场进入合肥，合肥的综合体商业就开始遍地开花，也逐渐分流了老城区的商业客群，引发了商场关门、店铺无人问津的情况，您觉得老城区的商业发展该如何转型升级？

马林利：老城区的商业转型是每个城市换代升级都要面临的问题，这个问题要分两块来看。如金鹰撤出合肥市场，不单是传统商业不好的问题，而是传统商业应该如何升级换代应对市场的问题。

众 所周知，金鹰在南京做的非常好。在收购瑞景之前，很多安徽的消费者都有去南京金鹰购物的经历，一开始大家对于金鹰进入合肥是充满期待的，而当时金鹰收购瑞 景在整个行业内也是一件轰轰烈烈的大新闻。但是，由于金鹰整进入安徽时缺乏对安徽本土人文风情的了解，定位依然走传统百货零售商的角色，没能打造成很好的 购物中心，对瑞景的改造又简单而粗糙，摒弃了之前瑞景的经营体系，走高端，被银泰抢了先，走大众路线，有商之都和百大，尴尬的定位和传统的经营思路，于是 败走合肥。

相 反，银泰在进入合肥的时候，对定位就非常精准：一定要做安徽最高端的购物中心！虽然这样的定位当初并不被众人看好，而且从当年合肥的社会消费品零售额数据 去看，当时的合肥很难达到一线品牌进驻的基本指标，但是银泰花了很大的力气，从最早的奢侈品LV、Prada，到Zegna，如今再到DG等一线顶级大 牌，都已入驻银泰中心。因为购物环境和服务都非常好，在停车配套上也充分预留，于是，在开业一年之后，大家适应了这个定位，今天的银泰中心在安徽已经首屈 一指。从战略布局来看，银泰选择在市中心做最高端的购物中心，选择在人口消费能力最高的政务区开第二家店，即银泰城，但是定位方向选择了社区型的购物中 心，和万达、新地中心、万象城等形成一个差异化定位。银泰的第三家店落子在高新区，和蜀西湖的砂之船奥特莱斯错位经营，目光非常长远。

还 有一个案例就是之心城。从合肥去年的年度营业额数值来看，第一是之心城，第二是银泰中心。之心城的地理位置有它的便利条件，但是在这个核心位置，想要解决 项目定位包括停车配套等问题都是有难度的。最后，在周边这么多购物中心竞争条件下，它的定位选择是18到25岁这样一个年轻、时尚、活力的购物中心，很好 的和本土的购物中心形成差异化定位，也成功塑造了自己的品牌。

所以说，不是传统商业不能做，而是传统商业如何应对市场的变化，不管怎么变，购物中心一定要随着市场的变化寻找差异化的空间，未来才有自己存活的空间。合肥的购物中心非常多，市场慢慢会从城市综合体走向开放式的街区，和购物中心形成差异化的定位。

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我爱铺网：在面临激烈竞争的商业格局下，合肥不少新上市的商业地产项目都提出了所谓的定位差异化，是否预示着合肥的商业地产市场在走向更加健康的发展之路？

马林利：在这个过程中，一定会有被“牺牲”的产品，也一定有更好的商业，这是每个城市商业发展的一个优胜劣汰的过程。比如上海，在一个到处都是购物中心的顶级大都市，通过细分定位，出现了K11这样的艺术商业、同时还有众多以儿童体验的综合体等。

而 合肥目前在起步的阶段，定位没有完全细分。比如说街区，合肥做的比较好的壘街，是目前经营最成功的第一个开放式的街区，它的定位是餐饮街区。而未来我们需 要的开放式街区还有很多，比如北京金隅嘉业拿的叉车厂地块，政府要求把老厂房改造成一个创意的开放式街区，是不是真的可以做成合肥的798类型的创意街 区，我们也在拭目以待。

还有高新区的砂之船奥特莱斯在这个月底就会开业，意味着合肥从此多了奥特莱斯商业。随着商业的推进，竞争越来越激烈，也会衍生出各商业体去找各自的定位，形成个性化和差异化的品牌。

合肥未来会有更多的文创类品牌进入，同时会有艺术类的购物中心、儿童购物中心等细分市场出现，合肥的商业在未来5年内会走上一个新的台阶。